Durante años hemos buscado una llave maestra para abrir el acceso a la vivienda.
Esa llave se ha llamado subsidio, crédito hipotecario, garantía estatal, rebaja de tasa o ahorro previo. Cada instrumento se presenta como la pieza que faltaba. Pero el problema puede ser otro: no estamos frente a una sola cerradura.
Dos familias con ingresos similares pueden estar separadas de una vivienda por razones completamente distintas.
Una puede pagar un dividendo, pero no reunir el pie. Otra puede tener ahorros, pero no superar la evaluación bancaria. Una tercera puede pagar regularmente un arriendo, aunque todavía no esté preparada para asumir un crédito a treinta años. Y otra, simplemente, no puede sostener una hipoteca sin comprometer seriamente su presupuesto familiar.
La Cámara Chilena de la Construcción presentó recientemente una propuesta de arriendo con opción de compra, que permitiría ingresar con un 5% y acumular otro 5% durante el período de arriendo. La idea es valiosa, pero no porque reemplace los mecanismos existentes. Es valiosa porque agrega una ruta para familias que hoy quedan atrapadas entre arrendar y comprar.
Segmentar por obstáculos, no solo por ingresos
No todas las familias necesitan lo mismo. Algunas requieren ahorro bonificado para reunir el pie. Otras necesitan una garantía que reduzca el riesgo que observa el banco. Otras pueden utilizar el arriendo con opción de compra como transición. Y aquellas sin capacidad financiera suficiente necesitan subsidio directo o una solución de arriendo protegida.
Empujar a todas hacia un crédito hipotecario no es inclusión. Puede ser una fábrica de frustración y sobreendeudamiento.
La política habitacional debería dejar de segmentar solamente por ingresos y comenzar a segmentar por obstáculos. La pregunta no es solo cuánto gana una familia, sino qué le impide avanzar y cuál es la intervención mínima necesaria para remover esa barrera.
Una familia debería poder ingresar al sistema, conocer el rango de vivienda que realmente puede financiar y seguir una trayectoria clara. Si su problema es el pie, ahorra con apoyo. Si está cerca de comprar, accede a garantía o mejores condiciones financieras. Si necesita demostrar capacidad de pago, utiliza el arriendo con opción de compra. Y si su situación cambia, cambia también su ruta.
El beneficio debe adaptarse a la familia; no la familia al beneficio.
La mitad que falta
Pero existe una segunda condición que no podemos ignorar: ningún mecanismo financiero puede entregar una vivienda que no existe.
Si aumentamos el ahorro, facilitamos el crédito y ampliamos la demanda, pero mantenemos restringidos el suelo, los permisos, la infraestructura y el financiamiento de proyectos, solo pondremos más compradores frente a una oferta insuficiente. El resultado puede ser más espera y mayores precios.
La política habitacional debe mirar simultáneamente a la familia y a la vivienda. De un lado, construir capacidad de compra. Del otro, asegurar una oferta suficiente, oportuna y territorialmente pertinente. Activar solamente uno de esos lados es acelerar un sistema que seguirá detenido algunos metros más adelante.
Chile no necesita seguir buscando una llave maestra. Necesita construir un llavero completo y desarrollar la capacidad de entregar la llave correcta a cada familia.
La casa puede ser un objetivo común.