Hace algunos días, en mi trabajo, me hicieron llegar un estudio del McKinsey Global Institute sobre las industrias que podrían convertirse en las próximas grandes arenas de competencia mundial.
Entre inteligencia artificial, robótica, semiconductores, vehículos eléctricos y biotecnología aparece una actividad mucho más cercana para quienes trabajamos en este sector: la construcción modular.
McKinsey no utiliza la palabra “arena” como sinónimo de mercado atractivo. Se refiere a industrias donde coinciden crecimiento, inversión y una fuerte movilidad competitiva. Allí no solo aumenta el tamaño del mercado: también cambian las capacidades que generan ventaja y las empresas que capturan el valor.
Esa es la señal relevante. La construcción industrializada no es únicamente una manera más rápida de ejecutar una obra. Puede llegar a modificar la arquitectura de toda la industria.
La lección de los semiconductores
El mismo informe ofrece una analogía útil. La industria de semiconductores se organiza mediante empresas altamente especializadas. NVIDIA diseña chips y arquitecturas, pero además integra hardware, redes y software en una plataforma. TSMC concentra capacidades avanzadas de fabricación. ASML desarrolla equipos críticos para que esa producción sea posible.
Ninguna de estas compañías necesita controlar toda la cadena. Cada una domina una capacidad difícil de sustituir y se conecta con las demás mediante interfaces precisas, altos estándares y decisiones de inversión de largo plazo.
La especialización, por sí sola, podría haber fragmentado la industria. Lo que la convierte en una fuente de escala es la calidad de la coordinación.
En construcción seguimos trabajando, en gran medida, como una sucesión de proyectos únicos. Cada obra vuelve a reunir diseños, contratos, proveedores, trabajadores y decisiones que luego se dispersan. Hemos desarrollado una enorme capacidad para administrar esa complejidad, pero mucho menos para eliminarla.
El resultado está a la vista. Según McKinsey, la productividad global de la construcción aumentó menos de 1% anual entre 2000 y 2022, mientras la manufactura creció cerca de 3% anual. La construcción modular todavía representa alrededor de 2% del mercado mundial de nuevas edificaciones. La brecha entre potencial y adopción no se explica porque no sepamos fabricar un módulo.
Se explica por carteras inestables, decisiones tardías de diseño, contratos fragmentados, dificultades logísticas, sobreingeniería, capital insuficiente y una coordinación débil entre desarrolladores, proyectistas, fabricantes, constructores, financistas y reguladores.
Industrializar el sistema antes que la fábrica
Una planta necesita demanda estable. La estandarización requiere familias de productos repetibles. La ingeniería debe distribuirse entre muchas unidades. La fabricación necesita diseños cerrados y el montaje exige una secuencia confiable.
Por eso, industrializar no comienza comprando una fábrica. Comienza industrializando el portafolio, las decisiones y las interfaces.
Esta distinción es especialmente importante en vivienda. Chile tiene una necesidad habitacional evidente, pero el déficit no constituye por sí mismo una cartera productiva. Entre la necesidad y la obra aparecen el suelo, los permisos, los subsidios, las aprobaciones técnicas, el financiamiento y las prioridades presupuestarias.
Una fábrica no se sostiene con el déficit habitacional. Se sostiene con proyectos ejecutables, diseños estables, volúmenes programados y continuidad.
Esto obliga a mirar la industrialización de manera más amplia. No es una decisión exclusiva de la constructora ni un problema que pueda resolver un proveedor por separado. Involucra a desarrolladores, fabricantes, proyectistas, universidades, entidades financieras, MINVU, SERVIU y organismos reguladores.
Ese es también el valor de espacios como el Consejo de Construcción Industrializada (CCI): conectar actores que normalmente deciden por separado, construir un lenguaje común y llevar la conversación desde las soluciones aisladas hacia las condiciones necesarias para escalar.
La decisión estratégica
Para quienes dirigimos empresas del sector, la pregunta no es simplemente si debemos industrializar. Tampoco es si debemos fabricar dentro o fuera de la obra.
La pregunta es qué capacidad crítica queremos dominar y con qué aliados debemos conectarnos para entregar certeza en plazo, costo y calidad.
Algunas empresas diseñarán productos estandarizados. Otras fabricarán componentes o módulos. Algunas controlarán la información, la logística o el montaje. Otras integrarán el sistema completo. No todas necesitan ocupar la misma posición, pero ninguna podrá escalar actuando como una isla.
El estudio de McKinsey no garantiza que la construcción modular dominará el mercado. Sí advierte que la competencia futura puede ocurrir entre modelos empresariales distintos, no solamente entre constructoras tradicionales.
El mayor riesgo no es industrializar demasiado pronto. Es continuar perfeccionando cada pieza del modelo actual mientras otros aprenden a coordinar un sistema diferente.
La transformación no empieza cuando fabricamos una vivienda de otra manera. Empieza cuando somos capaces de repetir, aprender y mejorar como una industria.